本文摘要：p.p1 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; line-height: 14.0px; font: 12.0px 'Songti SC'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000}p.p2 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; line-height: 14.0px; font: 12.0px Times; color: #000000; -webkit-text

p.p1 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; line-height: 14.0px; font: 12.0px 'Songti SC'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000}p.p2 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; line-height: 14.0px; font: 12.0px Times; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000; min-height: 14.0px}span.s1 {font-kerning: none}span.s2 {font: 12.0px Times; font-kerning: none}今年以来，针对楼市的调控政策密集实施，牵涉到信贷、购房资质、土地供应、融资渠道、市场监管等多个方面。在业内显然，楼市的商业逻辑将发生变化。“拍电影地盖楼，快进慢出有”的房地产1.0时代仍然，房企必需南北2.0时代，向金融化和专业分工转型。在此背景下，房企上半年成绩单倍受注目。

8月中旬起，A股、H股上市房企相继公布中报。多家房企业绩明显下跌，同时，行业分化局势越发显著，部分中小房企的生存环境并不悲观。碧桂园登顶销售榜2017年上半年，碧桂园、万科、恒大销售额位列前三，皆突破2000亿大关，碧桂园已完成全年业绩超强七成，相似去年全年销售总额。保利、绿地、中海、融创等4家企业销售额突破千亿大关，分别为1466亿元、1331亿元 、1273.2亿港元和1088.5亿元。

中原地产公布的数据表明，120家公布半年报的A股上市房企合计营收4424亿元，净利润494.7亿元，净利润率超过11.2%，同比下跌将近两个百分点。中原地产首席分析师张大伟分析称之为，2017年全年房企平均值净利润率将再次重返两位数，但全行业利润仍然严重不足银行零头。形势看涨，部分房企亦宣告下调全年销售目标。碧桂园将销售目标由年初订下的4000亿元下调至5000亿元，下调25%。

龙湖地产（0960.HK）亦将年度销售目标调到1500亿元，提高36%。富力地产（2777.HK）宣告将年度销售目标从730亿元提升到800亿元。融创中国也将全年销售目标大幅度下调43%，超过3000亿元。

不过，部分中小房企的业绩展现出却不悲观。Wind资数据表明，A股上市房企中，总资本在100亿以下的房企有41家，其中23家上半年净利润同比下降。

16家净利润亏损，占到总数的22.54%。其中，被称作“亏损王”的嘉凯城(7.250, 0.01, 0.14%)（000918.SZ）半年报概要表明，今年1—6月构建利润总额-7.08亿元，构建归属于上市公司股东的净利润-7.16亿元。融创、恒大堪称今年地产业的“网红”企业。

在“吐出”万达的13个文旅项目后，融创中国（1918.HK）中报预计，2017年下半年融创总可售资源大约3879亿元，2018年总可售资源大约6187亿元。“未来，融创将继续加强销售、缓停拿地，以确保现金流充足。

”“未来两年融创的任务是叛负债，”融创中国行政总裁汪孟德称之为，“最主要的原因是我们到了获释利润的阶段了，而不是现金流紧绷。”他回应，未来随着利润大幅度获释，清净负债率大自然不会上升，“我们有信心在未来一到两年，在2019年底把资产负债率和净资产负债率降至双70%的水平。”恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧称之为，今年年初，恒大启动战略转型，“在发展模式上，由以往低负债、高杠杆、低周转、低成本的‘三高一较低’发展模式向较低负债、较低杠杆、低成本、低周转的‘三较低一低’发展模式改变。

”今年6月以来，SOHO中国（0410.HK）先后整体出售上海虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO的行径引起舆论注目，甚至有人批评潘石屹要“跑路”。8月22日，SOHO中国公布中报，董事长潘石屹回应，出售项目的资金用途首先用作还贷，优先还境外贷款。“想分担过多风险，收益和负债都是以人民币计价。

”SOHO中国首席财务官唐正茂讲解，除了借钱，处理资产的部分资金还沦为现金流。截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物为34.41亿元，银行存款为2.53亿元。“现金为王”、销量激增的背后或基于重复使用流动性的考虑到。事实上，去年下半年以来，房企融资环境日益放宽。

监管层直指违规资金流向楼市，房企长年倚赖的发债、定增和信托等传统融资模式有限。Wind数据表明，今年以来，地产企业境内总计发债规模2767.21亿元，较去年同期的8212.59亿元下跌66.3%。8月发债规模439.93亿元，完结环比两连涨，且较去年同期下降58.2%。与此同时，房企海外融资渐渐加剧。

穆迪获取的数据表明，今年以来，51 家受评开发商在境外债券市场共计融资大约 264 亿美元，远高于2016 年全年 87 亿美元的融资总额。仅有7月以来，龙湖地产发售4.5亿美元5年期的优先票据。

绿地控股（600606.SH）发售1亿美元债券。建业地产（0832.HK）发售2亿美元一年期优先票据。

8月，融创中国发布公告，称之为顺利发售金额合计10亿美元的两组高息债券。房企将迎“苦日子”？收购拿地、多元化运营渐成共识“从2018年5月至2020年5月，将不会是内地房企最棘手、最难熬的一段时间。未来房企高价拿地，再行高价售出模式难以为继。”绿城中国行政总裁曹舟男在半年业绩会上回应。

不过，新城控股（601155.SH）副总裁欧阳捷向《中国经济周刊》记者直言，“地还是要拿的”，只是策略再次发生了变化。在目前土地出让削减、价格有限的情况下，收购手段沦为房企提供战略资源、不断扩大自身规模的一个十分最重要方式。中报数据表明，碧桂园上半年追加土地投资1686亿元，同比快速增长131.5%，追加土地投资的权益超过74.8%。

万科上半年也大力通过合作及收购拿地，上半年追加土地中64.7%建筑面积的项目以合作方式取得。收购也沦为融创的拿地利器。

7月并购万达13个文旅项目，大幅度获得近6000万平方米的土储。此外，融创还并购沈阳惠德乾城全部股权、华城富丽95%的股权、天津星耀80%的股权等。

截至8月25日，不算入万达13个文旅城项目，融创的总土地储备约1.01亿平方米。克而瑞数据表明，1—7月份拿地面积榜上，30强劲房企追加土地面积约34978万平方米，其中通过缴收购方式获得的土地建筑面积占到25%，较去年提高了近15个百分点。

穆迪投资者服务公司公布报告称之为，2017年全年中国房地产业收购交易总额未来将会创纪录。第二季度发布的最大规模收购交易为万科耗资大约人民币551亿元并购广东国际信托投资公司的若干房地产资产。

分析师黄哲回应，“收购活动剧增主要由开发商无意构建更大的规模经济效应、争夺战更大市场份额以及补足土地储备驱动。与参予公开发表拍卖会拿地比起，通过收购交易补足土地储备的成本比较更加较低。

”不存在变数的2017年下半场，房企角色从“开发商”转型为“运营商”的路径渐渐清晰。龙头房地产企业皆明确提出了各自的多元化运营策略，牵涉到商业地产、旅游地产、身体健康地产、特色小镇等多个领域，并大力布局出租业务。7月，富力以199.06亿元并购万达77家酒店，富力的酒店规模将多达100家，乘势沦为全世界仅次于的酒店运营商之一。

富力地产董事长李思廉回应，未来富力将持续谋求不断扩大整体规模并统合酒店资产，以减少经常性收益及利润的比例。特色小镇沦为山水文园集团转型的发力点。

其董事局主席李辙向《中国经济周刊》记者回应，致力于将浙江山水主题小镇打造出沦为行业标杆，“山水主题小镇将沦为我们的一个核心竞争力。未来5年我们想做到15个这种小镇项目，抗衰老将沦为标配植入。

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